부동산에 대한 오해와 진실
Yes or No
1. 아파트는 앞으로 가격이 더 오르지 않을 것이다.
Yes
정부마다 주택정책에 골몰한다. 어느 정부는 집값이 오른다고 부동산투기 억제책을 연이어 내놓아도 실효성은 없고, 모델하우스 줄의 길이만 늘어나고, 어느 날은 주상복합 아파트 분양 줄서기에 3일 밤을 현장에 텐트치고 잠을 자고, 용역비를 주고 대신 표를 받아 줄서는 진풍경이 이어졌다, 요사이는 집값 떨어진다고 정부에서 온통 주택부양책 일색이다. 듣도 보도 못한 하우스푸어대책(집 가지고 있는 거지)이니, 집 있는 푸어(고통)는 개인의 문제를 떠나 사회 문제라는 이야기다. 내 몸에 맞게 집 없이 산사람은 혜택도 없다.
주택 보급률이 100% 넘는 곳이 많은데 정부에서는 집을 사도록 권한다. 정부에서 주택 사라고 권할 때는 주택시장상황을 깊게 생각해 보아야한다. 농부들 말을 들어 보면 ‘정부에서 파심으라고 하면 배추심고, 배추 심으라면 파 심어야 한다.’는 푸념 섞인 말들이 있다. 주택은 투자의 대상도 소유의 대상도 아니다. 거주의 대상일 뿐이다.
내 집에 한번 살아보는 것이 평생소원인 베이비부머 세대도 이제 은퇴를 하고, 노후 유일의 자본이 집한 채인 경우가 많다. 곧 우리 국민 중 1-2가구가 60%를 넘어설 것이다. 전용면적 85㎡ 공간도 그들에게는 넓고 부담스럽다. 주택은 선진국처럼 임대가 대다수를 차지할 것이고 국가도 영구 임대주택정책을 펼 것이다. 월 수익에서 주택 월임대료, 자동차 할부금, 연금, 보험 등의 일정금액이 매월 지급되는 선진국과 같은 생활풍경으로 그렇게 바뀌게 될 것이다. 주택은 거주의 공간으로 잠시잠시 머물다 가는 공간으로 인식되면서, 주택은 투자의 수단에서 멀어질 수밖에 없다. 부유층의 극히 일부주택을 제외하고는 가격이 오르지 않을 것을 것이다.
2. 전세가율이 50%이상이면 아파트가격이 오른다.
No
전세가율은 매매가 대비 전셋값 비율을 말하는 것인데, 전셋값을 매매가격으로 나눈 뒤 100을 곱해 비율화 한 것이다. 아파트가 1억이고 그 아파트 전세가 5000만원이라면 전세가율이 50%가 되는 것이다.
전세가율이라는 것은 세계사전에는 없는 말이다. 주택 전세제도 자체가 세계적으로 우리나라에 있는 특이한 사회현상이며 전세가율이라는 게 사실 그리 중요하지도 않고 자주 쓰이지도 않기 때문입니다.
이런 상황에서 우리나라 주택시장에서는 전세가율에 대한 ‘잘못된 상식’이 있다. ‘전세가율이 50%가 넘어서면 집값이 오른다.’는 것이다.
주택회사 입장에서 보면 분양이 목적이니 그렇다 치고, 부동산정보업체, 부동산연구소, 대학교수, 부동산전문가들이 시장상황을 무시하고 고정된 관념에 레코드판처럼 그 말을 반복하고 있다.
그들의 주장은 간단히 말하자면 전셋값이 매매가격의 50% 이상이 되면 전세에 사는 사람이 차라리 사고 말겠다는 심리가 강하게 작용하여 매수세가 늘고, 이 영향으로 집값이 오른다는 것이다. 그러나 지금은 전세가율이 50% 넘었는데 집값이 내리고 있어 이 상식이 벌써 깨졌다. 국민은행 최근자료에 전세가율이 광역시가 68%, 기타 지방이 70%가 넘은 곳도 있다고 한다. 그들은 이제 와서 ‘전세가율이 60%를 넘으면…’이라고 말을 바꾸고 있다. 전세가율이 60%가 ‘심리적 저항선’이라고 규정하고 있다. 매매가격이 3억원일 때 전셋값이 1억8000만원이면 전세가율이 60%이고 1억2천을 은행에서 빌릴 수 있는 것도 문제이지만, 지난 세월은 이자를 내고도 남는 장사이니 대출을 내어서 집을 샀지만, 집값이 오르지도 않는데 누가 1억2천 이자를 내는 어리석은 짓을 하겠나? 전세가율이 80-90%가 된다고 해도 집값이 오르지 않으면 절대 매수세로 돌아서지 않을 것이다. 전세가율은 그저 매매가 대비 전세 값 비율일 뿐이다. 주택회사홍보나 무지에서 오는 주택전문가들의 전세가율에 의한 매수심리로의 변환된다는 전망은 많은 오해를 줄 뿐이다.
